Жилье есть, но дорогое. Что грозит рынку недвижимости РФ

Марина и Роман - семейная пара, которая живет в Белгородской области. Они давно мечтали о собственном жилье. Недавно у них родился ребенок, за которого правительство РФ обещает им материнский капитал. Деньги Марина и Роман решили вложить в покупку собственного домика с участком стоимостью 2,5 млн рублей. Все, что им оставалось - оформить ипотеку в банке, но они не успели.

В июле 2024 года правительство РФ решило существенно урезать ипотечные программы, а в сентябре Центробанк РФ повысил ключевую ставку до 19%. Эта новость поставила крест на будущих планах семейной пары. В местном банке им расчитали, что ставка по ипотеке для них составляет 21%. Это значит, что каждый месяц им приходилось бы выплачивать из семейного бюджета 35 тыс. рублей. Для учителя в школе и работника местного предприятия такая сумма оказалась неподъемной. Марина и Роман решили остаться в съемном жилье.

Такого эффекта, по всей видимости, и добиваются российские власти. Новыми финансовыми мерами они пытаются остановить спрос на покупку нового жилья через ипотечные программы. Это, по задумке чиновников, позволит сдержать рост цен на недвижимость, которые взлетели за последние четыре года, как минимум, в два раза - вторжение РФ в Украину и последовавшие в ответ на это санкции против России подстегнули негативный тренд. Одновременно такими шагами российские власти делают для обычных граждан невозможным приобретение собственного жилья. Эта ситуация создает большие риски для российской экономики, так как может затронуть банковскую систему, пояснили экономисты в разговоре с DW.

Объемы выдачи льготной ипотеки упали на 73%

О кейсе Марины и Романа рассказала в интервью DW риэлтор Елена (имя изменено по просьбе собеседницы) в Белгородской области. Она затруднилась оценить, на сколько процентов сократился спрос на ипотечный кредит в ее регионе. Согласно официальным данным властей РФ, по всей стране за июль объемы выдачи льготной ипотеки  упали на 73% по сравнению с предыдущим месяцем. Программа кредитования населения при покупке жилья в новостройках по ставке значительно ниже рыночной была введена в 2020 году. Тогда эта мера позволила поддержать строительный сектор - россияне стали скупать новое жилье. Но вместе с массовым спросом, взлетели цены на недвижимость. С 2019 года средняя цена за один квадратный метр в новостройке выросла в среднем в 2,5 раза.

Строительство в некоторых регионах России активно продолжается. Но новые квадратные метры в новостройках мало кому доступны из-за высоких цен - даже в таких регионах, как Белгородская область, находящихся под обстрелами и малопривлекательных для покупателей. По словам Елены, интересуются этим регионом жители северных регионов России, военные, а также жители оккупированных территорий Харьковской, Донецкой и Луганской областей Украины. Все они еще могут использовать льготную ипотеку, а близость региона к фронту не позволяет застройщикам сильно завышать цены.

Борьба с льготной ипотекой может спровоцировать обвал банковской системы

Льготная ипотека за 4 года позволила построить в России большой объем нового жилья. Экономический кризис лишь подстегнул людей вкладывать сбережения в недвижимость, пояснил в разговоре с DW экономист Игорь Липсиц. Но возникшая ситуация, по мнению Липсица и ряда других экспертов, создала предпосылки для такого явления как "экономический пузырь".

Экономический блок правительства РФ старательно пытается сдуть этот "пузырь", говорит Липсиц. Сейчас строительный сектор, по его словам, оказался в состоянии "застоя". Но вместе с тем из-за отмененной ипотеки и роста ипотечных ставок нераспроданным остается около половины построенного жилья в России. "Есть города, как в Краснодарском крае, где доля нераспроданного жилья составляет 73%, это около 6 млн кв. метров. Это очень серьезный объем. Девелоперы теперь очень осторожно закладывают новые объекты", - говорит Липсиц.

Это подтверждает управляющий партнер консалтинговой компании Russland SP Андрей Бойков. В интервью DW эксперт по российскому рынку пояснил, что бизнес застыл в ожидании дальнейшего подъема ключевой ставки - предполагается, что ЦБ может в ближайшем будущем повысить ее до 20%. В этом случае вырастут в цене и кредиты, которые ранее брали девелоперы и застройщики для строительства нового жилья. Теперь бизнес, по словам Бойкова, стал осторожнее планировать проекты на длительный срок: "Это порождает неопределенность на рынке".

При этом эксперт убежден, что бизнес и население "быстро подстроятся под новую реальность", как это было ранее. Он отмечает, что сохраняется положительная динамика на рынке коммерческой недвижимости, где еще продолжают действовать льготные условия кредитования: открываются новые производства, сохраняется высокий спрос на строительство складских и торговых площадей небольшого формата, активно вводятся в эксплуатацию новые апарт-отели.

За падением строительного сектора может последовать банковский

Из-за отсутствия спроса на жилье строительным компаниям не из чего будет возвращать кредиты банкам, которые ранее они взяли для построенных и пустующих квадратных метров, обращает внимание Липсиц. Он отмечает, что обвал строительного сектора не обрушит экономику России, так как этот сектор занимает не такую большую долю ВВП - около 5%. Но в то же время за банкротством строительных компаний может последовать финансовая несостоятельность банковской системы, говорит экономист. По его словам, на рынке могут сыграть перекупщики - те, кто массового скупал жилье. "Они начнут сбрасывать жилье, играя на снижении. И тогда начнется обвал цен быстрее, чем ожидают строители", - полагает Липсиц.

Банковская система остается устойчивой, отмечает экономист, пока население активно размещает в банках финансовые активы - повышение ключевой ставки влияет на доходность краткосрочных депозитов и облигаций. Но если ЦБ перестанет повышать ключевую ставку и вложения станут менее выгодными, то население может передумать, предупреждает экономист. "Тогда эти деньги обрушатся на потребительский рынок, а там предложений нет. И тогда этот денежный навес сам по себе генерирует дополнительный рост инфляции", - говорит Липсиц. По его мнению,  рынок будет "болеть" в течение двух лет, после этого срока будет понятно, получилось ли преодолеть острую фазу кризиса или нет. "Практически весь юг России оказался в зоне боевых действий. И понятно, что оттуда будет идти отток населения, и понятно, что это беда, которую начало руководство РФ", - заключил экономист.